8月本港山頂及南區二手交投上升逾3成，惟一手成交欠奉。美聯物業方富義表示，根據該行統計，該兩區於剛過去的8月共錄得約4宗二手買賣成交，較7月約3宗，增加1宗，升幅約33.3%，至於成交金額則錄得約1.1億港元，按月上升逾11%。入市氣氛於美國減息前仍然傾向觀望，故全月區內未錄得一手買賣成交，而7月則約10宗買賣，導致全月區內整體交投放緩。

根據該行山頂及南區分行統計，剛過去的8月，區內錄得的二手買賣，均為分層式單位，涉及金額約1.103億元，較7月約9,896萬元，上升約11.46%。而所錄得的二手成交包括松苑、南灣花園、淺水灣道37號及紅山半島，各錄一宗成交，其中，南灣花園單位成交價5,700萬元成交。

惟值得留意，8月全月區內一手市場「零」成交，主要是受到不少發展商部署減息較明朗才推盤，以及部分買家亦觀望後市所

近兩年前申請強制拍賣的深水埗福華街54至56號及58、58A及60號兩幢舊樓，獲土地審裁處頒下強拍令，拍賣底價為1.83億港元。另外，申請人亦已增持兩物業業權至分別約95.83%及100%。

據資料顯示，上述福華街54至56號海生樓，為一幢6層高物業，地下設兩個舖位，樓上1至5樓各層有4個住宅單位。而福華街58、58A及60號同樣6層高，地下有兩個舖位，1及2樓為寫字樓用途，3至5樓各層有3個住宅單位。兩項目分別於1977年及1972年落成，樓齡現時已約47年與52年，地盤面積共約4,620方呎。

申請人於2022年提交強拍申請時，兩項舊樓現況估值逾1.92億元，不計僭建物估值則逾1.83億元；而根據入稟人士的公司地址顯示，申請人為大鴻輝集團。

工商舖市道未見大幅好轉，連帶市建局發展項目收購價亦下調，令部分業主需蝕沽物業。「小巴大王」馬亞木家族持有、位於九龍城衙圍道78號地下A及D2舖，上月中以2577萬元易手，以面積850方呎計，呎價3.03萬元。

資料顯示，馬氏家族2013年2月5480萬元購入，帳面蝕約2903萬元或約53%。

持貨11年半蝕逾五成

值得留意，上述物業由市建局收購。據悉，市建局今年4月提出，衙前圍道/賈炳達道發展計劃內的物業收購價，為實用面積呎價14,599元，屬過去7年最低，反映樓市下調對收購價的影響。雖然馬氏家族蝕沽上述商舖，同一大廈1樓A室住宅，實用818方呎，由馬亞木兒子馬僑生持有，同於上月中獲市建局收購，收購價613萬元，實呎約7494元。馬僑生2013年4月400萬元購入，持貨逾11年，帳面獲利約213萬元或53%。

另一方面，馬亞木家族亦以逾1億元放售商舖，美聯旺舖營業董事林偉文表示，旺角通菜街東寶大廈地下113號連閣樓及115號連閣樓正放售，總面積4121方呎，當中地下面積約2260方呎，業主意向售價約1.03億元，折合每方呎約2.5萬元。

資料顯示，上述商舖由馬亞木家族持有，2005年5200萬元購入，若以意向價售出，帳面將獲利5100萬元，物業19年升值近1倍。

CONNAUGHT全幢酒店 減至6億放售

此外，市場再有全幢酒店放售，興勝創建（0896）與基金公司AG ASIA共同持有的西營盤干諾道西138號THE CONNAUGHT全幢酒店，現減價放售，最新叫價6億元，較2018年7.8億元購入價低約1.8億元或23%。

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，THE CONNAUGHT樓高29層，2019年完成翻新工程，共提供52個房間，總面積約41,705方呎，業主原以10億元放售，現下調招標目標價40%至6億元，平均每間房價約1153萬元。

興勝創建(00896)持有的西營盤干諾道西138號THE CONNAUGHT全幢酒店，透過代理以招標形式放售，最新意向價6億港元，較之前大幅調低約4成。

高力及萊坊(香港)周二(3日)承業主命委託為聯合代理出售上述項目。根據已核准建築圖則，物業現時總建築面積約41,705方呎，樓高29層，於2019年完成翻新工程，共提供52個房間，擁有維多利亞海港景致。業主原先以10億元叫價放售，現下調招標目標價，較之前低4億元。項目截標日期為2024年10月23日。

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，該項目步行至港鐵西營盤站僅數分鐘步程，而信德中心、港澳碼頭亦於步行距離內，來往澳門及內地極為方便。此外，由物業前往國際金融中心及中環核心商業區亦屬步程範圍內。

整幢酒店擁有999年土地契約，並連酒店牌照。受惠於香港優才計劃，全球的高質素專業人才都相繼申請來港發展，上述放售質物業非常適合作公司管理階層住宿之用。同時，酒店與香港大學僅一站之隔，因此亦是高級教職員宿舍的理想住所。

萊坊執行董事及大中華區私人客戶主管麥子興稱，儘管環球經濟仍處於不穩定狀態，酒店投資市場在過去兩季，成績表現不俗。今年2月初，由本地共居品牌Dash Living夥拍外資基金保德信PGIM，以3.2億元承接上環皇后大道286號奧華酒店，平均呎價1.23萬元；反映投資者對酒店市場的長期信心仍然很高，加上美國即將減息，料將吸引不少有意於購入酒店的用家及投資者入市。而整體市場上，學生宿舍及酒店投資亦成為不少發展商及外資基金的熱門投資項目。

資料顯示，興勝創建於2018年以約7.3億元購入項目前身的服務式住宅太極軒138，其後再斥資翻新為現址酒店。

再有全幢酒店放售，興勝創建（0896）與基金公司AG ASIA共同持有的西營盤干諾道西138號 THE CONNAUGHT全幢酒店，現委託高力及萊坊放售，物業樓高29層，2019年完成翻新工程，共提供52個房間，總面積約41,705方呎，業主原以10億元放售，現下調招標目標價40%至6億元，即每一間房價約1153萬元。

高力香港資本市場及投資服務部主管翟聰表示，THE CONNAUGHT距港鐵西營盤站僅數分鐘步程，而信德中心、港澳客運碼頭亦可迅步可至，來往澳門及內地極為方便。

再有投資者放售物業，由「小巴大王」馬亞木家族持有的旺角通菜街地舖，現以逾1億元放售，較2005年購入價5200萬元高近1倍。

美聯旺舖營業董事林偉文表示，旺角通菜街111至117號東寶大廈地下113號連閣及115號連閣放售事宜，總面積4,121方呎)，當中地下面積約2,260方呎，業主意向售價約1.03億元，折合每平方呎約2.5萬元。

資料顯示，馬亞木家族2005年5200萬元購入，若以意向價售出，帳面將獲利5100萬元，物業19年升值近1倍。

近期全幢商用物業受市場追捧，興勝創建(00896)持有的西營盤干諾道西138號THE CONNAUGHT全幢酒店，趁勢透過代理以招標形式放售，最新意向價6億元，較之前大幅調低約四成吸客。

馬亞木家族放售旺角舖

高力及萊坊昨承業主委託聯合代理出售上述西營盤項目，物業現時總建築面積約41,705方呎，樓高29層，於2019年完成翻新工程，共提供52個房間，擁維多利亞海港景致。業主原先以10億元叫價放售，現下調招標目標價，較之前低4億元。項目截標日期為今年10月23日。資料顯示，興勝創建於2018年以約7.3億元購入項目前身的服務式住宅，其後再斥資翻新為現址酒店。

另外，美聯旺舖事林偉文表示，獲業主委託代理出售旺角通菜街111至117號東寶大廈地下113號及115號，均連閣樓，總建築面積約4,121方呎，當中地下面積約2,260方呎，業主意向售價約1.03億元，呎價約2.5萬元。現時租客為茶餐廳，經營多年，若以叫價計，新買家可享約3.8厘租金回報。據悉，該物業由馬亞木家族持有，於2005年以約5,200萬元購入。資料顯示，上環德輔道西32至36號帝權商業大樓地庫、地下、閣樓及部分天台等，以約4,538萬元登記易手。

仲量聯行獲業主委任為獨家代理，以公開邀約形式放售位於新界西貢康定路1、2、6、7及9號五座全幢廠房，意向書截止日期將於稍後公布。市場估計物業估值達9.5億元。

該五座物業坐落於西貢對面海，由五個獨立地段、五幢高規格廠房組成，地盤面積總計約12.95萬方呎，現存廠房總建築面積達約38.36萬方呎，每座面積介乎5.31萬至10.06萬方呎。

物業地理位置優越，毗鄰西貢公路，距西貢市中心僅數分鐘車程，周邊以低密度住宅為主，環境清幽宜人。近年來，西貢吸引了不少中高收入人士遷入，令地段更具升值潛力。

項目所在土地用途靈活，可滿足發展商或投資者多元化的發展需求。該物業於2021年11月26日獲城市規劃委員會批准，可重建為五幢安老院舍及相關設施。該物業將以部分交吉、部分連現有租約及以「現狀」出售。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，考慮到香港人口老化趨勢和市場對優質長者住宅的殷切需求，認為將其重建為高端長者生活社區最具發展前景。

鄧成波家族持有的西貢康定路1、2、6、7及9號5座全幢廠房再推出放售，市場估計物業估值達9.5億港元；該批物業去年曾叫價約14億元放盤，比最新市值高約4.5億元，兩者相差約32%。

仲量聯行獲業主委任代理公開邀約形式放售上述物業，將以部分交吉、部分連現有租約及以「現狀」出售，可轉作高端長者住宿用途，買方可提出個別物業或整體收購方案。意向書截止日期將於稍後公布。

該批物業坐落於對面海，由5個獨立地段、5幢高規格廠房組成，地盤面積總計約129,526方呎，現存廠房總建築面積達約383,579方呎，每座面積介乎約53,158至100,583方呎。物業毗鄰西貢公路，距離西貢市中心僅數分鐘車程，周邊以低密度住宅為主。

項目所在土地用途靈活，可滿足發展商或投資者多元化的發展需求。例如，現存5座廠房空間寬敞，可翻新和改裝為現代化的倉儲或物流中心，作長線投資收租用途。根據西貢市分區計劃大綱核准圖，該土地現劃為住宅(戊類)1用途，買家可申請契約修訂，支付補地價後，可將物業重建為住宅項目，以滿足區內持續上升的優質住宅需求。

值得注意的是，該物業於2021年11月26日獲城市規劃委員會批准，可重建為5幢安老院舍及相關設施，顯示其提供長者住宿的潛力。隨著香港人口老化加速，市場對優質長者住宅的需求與日俱增。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，考慮到香港人口老化趨勢和市場對優質長者住宅的殷切需求，認為將其重建為高端長者生活社區最具發展前景。此外，本港工廈市場需求穩定，空置率一直處於低水平，有市有價。是次放售的項目位於西貢區罕有的大型片區，佔地近13萬方呎，具有多元化發展的潛力，預料將吸引眾多發展商和投資者的關注。

高力一份報告指出，本港大幅增加非本地學生錄取配額，未來將出現逾10萬個學生宿位短缺，該行建議可改建未充分利用的辦公和商業空間，以作為短時間內迅速增加學生宿舍供應的可行方案。

該行周一(2日)發表《填補學生宿舍缺口：助推香港成為亞洲教育樞紐》報告，強調香港學生住宿需求的迫切性，不僅源於海外學生的湧入，也包括本地學生的需求。報告同時著重土地使用與政策規劃的重要性，並探討這一新興領域蘊藏的巨大投資潛力。

在政府各項政策措施的推動下，以及目前的政治和社會因素，本港非本地學生人數預計將大幅增加。2018年至2024年期間，香港專上教育機構的非本地學生入學人數的複合年增長率已達11.6%，在2023/24學年達到7.36萬人。隨着政府大幅增加非本地學生的錄取配額，預期 2024/25年非本地學生入學人數將達8萬人。

高力研究部主管李婉茵表示，雖然政府正在積極擴建政府資助的學生宿舍設施，但非本地學生人數的增長速度遠超過在『宿舍發展基金』資助下新建校內和校外宿舍的發展速度。導致學生宿舍嚴重短缺，尤其是在市區，鄰近大學的合適物業更是供不應求。

預計到2028年，本港學生宿舍總供應量，包括私人和大學教育資助委員會資助的宿舍，預期將大約有5.5萬個宿位。然而，考慮到約25%的本地全日制大專生和所有非本地全日制大專生在課程期間都需要住宿，預計到同一年需求將高達17.5 萬個宿位。供需差異將導致約12萬個學生宿位短缺，凸顯出急需進一步擴充和投資學生宿舍設施的迫切性

該行估價及諮詢服務主管周若瑜稱，學生宿舍嚴重短缺的問題迫在眉睫，需要立即採取行動，改建尤其是使用率較低的乙級和丙級寫字樓，是一個能在短時間內迅速增加學生宿舍供應的可行方案。政府應加快推出相關政策，允許將該類物業轉換為學生宿舍，尤其可以針對大學附近、缺乏合適住宿的市區。

周指，可以借鏡香港過往成功活化建築物的經驗，如活化工廈或將商業樓宇改建為酒店或賓館，相信類似的模式可以應用在學生宿舍上，透過改建現有建築，能滿足目前需求，同時更有效地運用現有資源。

長遠而言，香港需要推動可持續的學生住宿發展。這不僅包括改建現有建築物，還可考慮建造「專用學生宿舍」(PBSA)；至於「為租而建」(Build-to-Rent)的土地開發模式為解決學生宿舍短缺問題提供了一個獨特的機會，同時也能吸引機構投資，促進本地經濟發展。

李總結，北部都會區的發展以教育和科技為重點，無疑將會激發對學生和人才住宿的強烈需求，故政府必須重新評估地區的土地用途分配和規劃許可，以確保為預計湧入的學生和專業人士提供充足的住屋選擇。